De bevindingen van Talis, Gemeente Nijmegen, Reinbouw en Woningborg tijdens hun WKB-proefproject

Dat hij er komt, dat is inmiddels wel zeker: de Wet Kwaliteitsborging Bouw, kort gezegd: de WKB. Na een jaar uitstel, verandert de toetsing, kwaliteitsborging en aansprakelijkheid op de bouw vanaf 1 januari 2022 drastisch. Met private kwaliteitsborging en een grotere aansprakelijkheid voor de aannemer, wil Nederland haar bouwtoezicht verbeteren en de bouwkwaliteit verhogen. Met nog een klein jaar te gaan, is het hoog tijd dat gemeenten, opdrachtgevers, aannemers en kwaliteitsborgers hun handen massaal ineenslaan om samen te pionieren met deze nieuwe manier van werken. Een oefening die veel inzichten oplevert; merken Gemeente Nijmegen, Talis, Reinbouw en Woningborg Toetsing en Toezicht momenteel tijdens hun WKB-Proefproject Woenderskamp in Nijmegen. In een online rondetafelgesprek delen zij hun verkregen inzichten, enthousiasme én onzekerheden.

Volledig WKB-Proefproject in Nijmegen
Zeven man. Een scherm vol. De één zit overduidelijk in zijn bouwkeet, de ander lijkt de slaapkamer van zijn zoon als gesprekslocatie te hebben gekozen. Met grapjes over de voetbalposters op de achtergrond over en weer, zit de sfeer er meteen lekker in. We spreken vandaag over de 31 sociale huurwoningen die Reinbouw momenteel in opdracht van Talis in de nieuwbouwwijk Woenderskamp in Nijmegen-Noord bouwt. Een overzichtelijk, mooi, niet al te complex project dat zich uitstekend leent voor een WKB-proefproject. Waar landelijk voornamelijk pilots plaatsvinden met losse facetten uit de WKB-norm, kozen de bouwpartners er hier samen voor om een volledig WKB-proefproject te doen. Hoefman: “We doen het zoals het straks ook moet gaan. Dat is het meest realistisch en dus leerzaam.” Driessen: “Omdat de startdatum werd uitgesteld, hoor ik wel eens discussie of de WKB er überhaupt nog wel komt. Bij de Omgevingsdienst Regio Nijmegen – de partij die in Nijmegen in opdracht van de gemeente omgevingsvergunningen afgeeft – zeggen we: het komt er en we willen inzicht in wat het betekent. Daarom doen we graag mee. Het geeft ons de kans om onze eigen processen eens goed door te lichten en onze programmatuur en workflow erop voor te bereiden” Ook Talis ziet het als een kans om te leren. Pott: “We zijn niet zo bang aangelegd en we leren graag van wat we doen, dus het meteen aanpakken van de complete proef past goed bij ons. Niet zozeer om voorop te willen lopen, maar om nu al een beeld te krijgen van deze wet, want in 2022 moeten we er allemaal aan geloven.”

“Het geeft ons de kans om onze eigen processen eens goed door te lichten en
onze programmatuur en workflow erop voor te bereiden.”

Peter Driessen, vergunningsverlener Omgevingsdienst Regio Nijmegen

Vogelvlucht door een WKB-bouwproject

De particuliere of zakelijke initiatiefnemer van een bouwproject laat een ruimtelijk ontwerp maken door een architect en doet als vanouds een aanvraag vergunning omgevingsplanactiviteit (OPA) bij de gemeente. De gemeente toetst het omgevingsplan en wijst de indiener op de lokale risico’s en aandachtspunten.

Met de OPA en risico’s op zak laat de initiatiefnemer de architect, adviseurs en aannemer vervolgens een technisch bouwplan maken dat de aannemer op zijn beurt gebruikt om de bouw voor te bereiden en een risicoanalyse te maken. Het bouwplan met de risico’s gaat vervolgens naar de kwaliteitsborger die het beoordeelt en verwerkt in een borgingsplan en bouwmelding bij de gemeente. De gemeente kijkt of de bouwmelding volledig is, waarna de werkzaamheden kunnen starten.

Op de bouw geeft het kwaliteitsmanagement-
instrument precies aan wat er is gepland en op welke risico’s er extra moet worden gelet. Alle uitgevoerde werkzaamheden worden nauwkeurig met foto’s in een applicatie vastgelegd en realtime gemonitord door de kwaliteitsborger. Zo wordt het dossier tijdens de bouw door alle partijen gevuld met foto’s, omschrijvingen, documenten en uiteindelijk de verklaring van de kwaliteitsborger. Als onderdeel van de gereedmelding, wordt deze door de opdrachtgever ingediend bij de gemeente.

Zodra zij vindt dat alle documentatie volledig is, mag het gebouw in gebruik worden genomen. Uit handen van de aannemer ontvangt de opdrachtgever dan het consumentendossier met zaken als onderhoudsadviezen, garantievoorwaarden en gebruikshandleidingen.

Download het schema op de website van de Rijksoverheid

Risicogestuurd werken
Meer (digitaal) papierwerk, daar wordt toch eigenlijk niemand blij van? Dashorst: “Het is inderdaad even wennen, maar het brengt ook heel veel. Wat ik bijvoorbeeld sterk vind, is de risicogestuurde aanpak waarin je heel bewust bezig bent met het voorkomen van problemen. Wat kan er misgaan en hoe voorkom je dat?” Klaver: “We maken een risicoprofiel waarmee je kijkt naar kansen, effect en herstelbaarheid en een borgingsplan waarin je bepaalt wanneer je welke controles doet. De algemene verwachting is dat hiermee de faalkosten verder teruggedrongen kunnen worden. Dashorst: “De opmerkingen uit de risicoanalyse hebben we eerst verder verwerkt. Aansluitend heeft Woningborg het opgenomen in het borgingsplan. Tijdens de bouw leggen we nauwkeurig met foto’s vast dat we het precies zo maken als we het bedacht hebben. En dat is goed.” Hoefman vervolgt: “Door het vooraf goed te inventariseren en op papier te zetten, krijgen we het bouwproces en haar uitdagingen goed in beeld. ‘Dat hebben we altijd zo gedaan’ is onvoldoende, daar moeten we vanaf.” Pott ziet daar nog wel een uitdaging: “Dit is nog een vrij eenvoudige bouw, maar wat als je als opdrachtgever bij een ingewikkelder project meer dingen getoetst wilt hebben dan de aannemer nodig vindt? Wie betaalt dan het extra werk van de borger? Daar kunnen best eens discussies over ontstaan.” Klaver: “De ondergrens van de risicogestuurde toets wordt bepaald door de kwaliteitsborger, deze ligt vast en is afhankelijk van verschillende factoren zoals aard van het bouwwerk, bouwwijze, materiaalgebruik en naar de toekomst opgedane ervaringen met de bouwende partij. Meer controle op verzoek van een opdrachtgever kan uiteraard en dat scharen wij onder de klantcriteria. Uiteindelijk zal de opdrachtgever betalen, maar met de besparingen die je doet met first time right verdien je de investering terug.”

“‘Dat hebben we altijd zo gedaan’ is onvoldoende,
daar moeten we vanaf.”

Bert Hoefman, technisch ontwikkelaar Reinbouw

Sterkere positie consument
Naast een focus op kwaliteit en toetsing, verandert ook de aansprakelijkheid in bouwprojecten. Als er voorheen iets niet goed was met een gebouw, moest de eigenaar zelf met de bewijsvoering komen. Nu is die bewijslast omgedraaid en moet de aannemer stukken overleggen die bewijzen dat het wél goed gemaakt is. Dat geeft de opdrachtgever een sterkere positie. Hoefman: “Ook de informatieplicht naar de consument verandert. Onze opleverdossiers zijn al heel uitgebreid, maar je ziet wel eens dat mensen meer documentatie bij de aanschaf van een auto dan een huis krijgen. Ook dat wordt rechtgetrokken. Productcertificaten, garantiecertificaten, onderhoudsvoorschriften; een soort uitgebreide gebruikshandleiding van je woning. Een mooie ontwikkeling wat ons betreft!”

“Nu hebben we bij oplevering een keurig as-built dossier in handen
waarin tot in detail staat hoe het in de praktijk is gebouwd.”

Bert Hoefman, technisch ontwikkelaar Reinbouw

Van “as planned” naar “as built”
Klaver: “Op de bouw zelf verandert er feitelijk niet zo veel. In 2022 bouwen we nog gewoon conform de normen van het Bouwbesluit, het moet nu alleen goed inzichtelijk worden gemaakt en vastgelegd.” Om dit serieus aan te pakken, koos Reinbouw voor de Ed Controls kwaliteitsmanagementsoftware van Dutchview. Hierin worden de instructies, actiepunten en documenten voor alle teamleden weergegeven en geschiedt ook de dossiervorming. Met foto’s en checklists kan iedere medewerker vastleggen wat wanneer, waar en hoe is gedaan. De kwaliteitsborger, Woningborg Toetsing en Toezicht in dit geval, kan realtime inzien dat een foto van een complexe constructie correspondeert met de tekening. Feiten; daar gaat het om. Hoefman: “Voorheen hadden we een as-planned dossier met soms meerdere versies van bouwtekeningen en renvooien. Nu hebben we bij oplevering een keurig as-built dossier in handen waarin tot in detail staat hoe het in de praktijk is gebouwd.” Dashorst: “Laatst hadden we een mooi voorbeeld… Ik vroeg iemand welke schroef hij op een bepaalde plek had gebruikt. ‘Gewoon, de schroef die ik altijd gebruik’, was het antwoord. Nu weten we het precies. Díe schroef. Als een woningeigenaar vijf jaar na oplevering met een probleem bij ons aanklopt, moeten wij vanaf 2022 kunnen bewijzen dat we het goed hebben gedaan. Met een as-built dossier is dat geen enkel probleem.”

Voor- en nadelen
Reinbouw is enthousiast, maar ook realistisch over de praktische uitvoering van de WKB-toetsingen. Dashorst: “We moeten  meer administratieve handelingen  verrichten en meer deskundigen  inschakelen voor toetsingen. Soms om hetzelfde te beoordelen wat ook voor BENG getoetst moet worden . Dubbelop dus. Die extra tijd en mankracht kosten natuurlijk geld wat zijn doorslag vindt in de bouwkosten van woningen. En wat als de kwaliteitsborgers straks niet genoeg toetsers kunnen werven? Technische vakmensen zijn schaars. Komt dan een compleet project stil te liggen omdat er geen kwaliteitsborger beschikbaar is? Dat zijn toch wel zaken waar we samen nog goed over moeten nadenken.” Maar over het algemeen is Reinbouw positief over de voorgenomen veranderingen. Hoefman: “In grote lijnen vind ik het mooi. Het werken met een as built-dossier maakt je nóg scherper. Het kon wel eens gebeuren dat je het in de praktijk nét iets anders maakt dan in het verwerkingsvoorschrift staat; dat ziet niemand. Maar nu je er een foto van maakt en vastlegt in het dossier, dan wordt dat toch lastiger. Dit haalt ons vakmanschap nog verder naar boven.” En de jongens op de bouw? Zijn die ook zo enthousiast? Dashorst: “Ze zien er absoluut het voordeel van in. Alles is goed voor elkaar: goede tekeningen, goede organisatie en onze vakmensen vinden het ook gewoon mooi om te laten zien wat ze doen!”

Verschuiving van leges en mankracht
Hoewel de gemeente de OPA blijft afgeven en de lokale risico’s in kaart brengt, neemt de private borger de controlerende werkzaamheden over. Hoe ziet dat er financieel eigenlijk uit? Alle partijen kijken vragend naar de beide heren van de Omgevingsdienst Regio Nijmegen. Verburg: “Een deel van ons werk en dus de leges van de gemeente zal wegvallen en naar de markt gaan, maar we weten nog niet precies wat het onderaan de streep betekent, want er komt ook weer administratief werk bij. Het gaat trouwens niet alleen om geld, maar ook om banen. Voor constructieberekeningen hebben we nu bijvoorbeeld specifiek opgeleide mensen in huis. Worden zij blij van het bewaken van processen en beheersen van procedures, of stappen ze misschien over naar de kwaliteitsborgers?” Klaver haakt hierop in: “Met het opschalen hebben wij zeker goede mensen nodig! Er werd wel eens geschetst dat het beter zou zijn als private partijen de borging zouden overnemen. Maar enkel het laten uitvoeren door private partijen is niet het antwoord. De beheersing wordt beter omdat we het anders afspreken met elkaar, niet omdat er geen goed werk werd geleverd. De medewerkers van de gemeente zijn ook heel competent en meer dan welkom bij ons!” Nu we het over de financiën hebben, spreekt Driessen zijn zorgen over de kleinere aannemers uit: “Een woningborgconsultant kost zo honderd euro per uur. Als de uren voor een startgesprek, controlebezoek en eindrapport niet over meerdere woningen kan worden verdeeld, wat kost dat dan de eindconsument die een aanbouwtje wil? Dat is niet recht te trekken met mogelijk wat wegvallende leges.” Klaver: “De vraag is niet zo zeer wie het gaat betalen – dat zal de consument zijn -, maar wat het oplevert. Overigens werkt Woningborg met een ‘effort-based’ prijsmodel. De kosten worden dáár in rekening gebracht waar ze gemaakt worden. Als er weinig risico’s zijn, dan zal de controle beperkter zijn en dus ook de kosten. Maar het is ook een investering! Ik wil absoluut niet beweren dat er slecht gebouwd wordt, maar op een aantal punten kan het landelijk zeker beter en kun je heel vervelende incidenten, zoals het instortende stadiondak van AZ, voorkomen. Natuurlijk is het voor een kleine onderneming waarin iemand meerdere rollen heeft lastiger. Maar ook voor hen is het haalbaar. Ik ken geen bouwer die geen kwaliteit wil leveren. Als daar je aandacht naar uitgaat, dan wordt het beter. En dat levert de consument wat op.”

“Ik ken geen bouwer die geen kwaliteit wil leveren.
Als daar je aandacht naar uitgaat, dan wordt het beter.”

Maurice Klaver, Directeur Woningborg Toetsing en Toezicht

Zoeken naar grenzen 
Hoe is het – los van de leges – voor de Omgevingsdienst Regio Nijmegen om zo’n groot stuk van de werkzaamheden los te laten? Verburg: “Dat is inderdaad wel even wennen! We zijn ook nog wat zoekende. Wat is aan de kwaliteitsborger, wat is des overheid? De link met het omgevingsplan is best complex. We moeten het heel zuiver afpellen en helder krijgen wat er straks in de melding zit en wat in het omgevingsplan komt. Die zoektocht naar de grens en de communicatie daarover zie ik als onze uitdaging.” Pott heeft hierbij ook nog wat vragen: “De Omgevingsdienst Regio Nijmegen is eigenlijk de eindverantwoordelijke, maar komt niet meer op de bouw. Waar blijft dan de verantwoording?” Het is een vraag die ook bij de Omgevingsdienst Regio Nijmegen zelf speelt. Verburg schetst een concreet voorbeeld: “In het bouwbesluit staat dat een wc minimaal 90 centimeter breed moet zijn. Stel dat hij 1 centimeter te smal is… Moeten we dan namens bevoegd gezag zeggen dat hij eruit moet? Of moeten we het accepteren met het risico dat de consument straks bij ons aanklopt? Dat wordt voer voor juristen, dus daar moet nog over nagedacht worden.” Pott knikt instemmend en vult aan: “En stel dat een project klaar is voor oplevering, maar de borger vindt een groot probleem of wil het om een andere reden niet vrijgeven… Dan moeten wij onze huurders vertellen dat ze niet in hun woning kunnen en dan hebben we een stevig probleem. Reinbouw is natuurlijk een goede aannemer, waardoor we dit hier niet als risico zien, maar in de theorie zou dit maar zo kunnen gebeuren. Dat vind ik best spannend aan de WKB.” Klaver geeft aan dat het realtime meekijken juist dit soort situaties voorkomt: “De insteek is preventief proactief, niet reactief. Je gaat kijken wanneer je het nog kunt zien en waar nodig tegen de laagst mogelijke faalkosten kunt herstellen. Met een goed risicoprofiel kun je er zelfs op voorhand rekening mee houden. Dat voorkomt juist verrassingen.”

“Stel dat een toilet één centimeter te smal is… Moeten we dan namens
bevoegd gezag zeggen dat hij eruit moet?”

Joost Verburg, projectleider Omgevingsdienst Regio Nijmegen

Geruststellend
Waar Schellekens als opzichter bij Talis ooit 90% van zijn werkweek op de bouw doorbracht, is dat de laatste jaren door het groeiende papierwerk nog maar zo’n 50%. “Dat is niet zo leuk, nee.” Met de rapportages van de kwaliteitsborger zal hij straks nóg meer op afstand kunnen volgen. Schellekens: “Als opzichter ben ik graag op de bouw. Ik ben een oude rot, dus ik wil het ook gewoon in de praktijk zien, want niet alle kwaliteitsaspecten worden door de borger meegenomen. Wij kijken bijvoorbeeld of het goed te onderhouden is, of het water in de goot goed wegloopt, of de verdeling in tegels mooi uitkomt en andere zaken die niets met het bouwbesluit te maken hebben. En dat moeten we ook blijven doen. Maar dat er nu een onafhankelijke kwaliteitsborger de bouw op stapt vind ik alleen maar goed. Hoe meer mensen ernaar kijken, hoe meer we zien. Hij kijkt bijvoorbeeld naar de isolatie en andere bouwkundige zaken. Dat geeft ons de zekerheid dat een gebouw dat we maken voldoet aan de eisen en dat stelt mij erg gerust.”

“Dat er nu een onafhankelijke kwaliteitsborger de bouw op stapt vind ik alleen maar goed.
Hoe meer mensen ernaar kijken, hoe meer we zien.”

Frans Schellekens, opzichter vastgoed Talis

Onafhankelijkheid
Een andere vraag die bij Talis speelt, is die over de onafhankelijkheid van de kwaliteitsborgers. Pott: “Om goed werk te leveren, moet een kwaliteitsborger echt onafhankelijk kunnen zijn, ook als wij ze betalen.” Klaver haakt hierop in: “Het is natuurlijk nooit leuk om iemand te moeten zeggen dat hij het niet goed doet, maar we zijn in staat om een objectief en onafhankelijk oordeel te vormen. We zijn een relatief grote partij met voldoende ruimte om eventuele druk van klanten te weerstaan. Naast kwaliteitsborger, zijn we ook verzekeraar. Ook daar zijn wel eens vragen over gesteld, maar als verzekeraar hebben we juist een absoluut belang bij een goede kwaliteit, ook dat maakt dat we ons werk serieus nemen. In het WKB-instrument zijn bovendien diverse kaders besloten die bijdragen aan de onafhankelijkheid van kwaliteitsborgers. Zo moeten we aan diverse zaken voldoen om ons te kwalificeren, mogen we onder andere nooit betrokken zijn bij het ontwerp en uitvoering van het project en wordt er met audits en monitoring toegezien op de juiste inzet en navolging van uitgangspunten van een erkend instrument. En als er iets niet goed gaat, dan zijn er allerlei mogelijkheden om kwaliteitsborgers ertoe te bewegen om hun werkwijze aan te passen, zoals schorsing of uitschrijving. Er is dus echt weinig ruimte om te marchanderen.”

“Om goed werk te leveren, moet een kwaliteitsborger
echt onafhankelijk kunnen zijn, ook als wij ze betalen.”

Michel Pott, projectmanager Talis

Proefproject een succes
Terwijl de bouw vordert, groeit het dossier. En de ervaring. Dashorst: “Het proces verloopt tot nu toe prima. We hebben goed contact met elkaar, zijn heel open en volgen de WKB-procedures en het borgingsplan. Van Woningborg kregen we goede tips om onze rapportage verder te verbeteren; heel leerzaam. Elke verandering vraagt in het begin de nodige gewenning en uiteraard kost het aanvankelijk wat meer tijd. De keuringen die vanuit het borgingsplan zijn opgesteld sluiten goed aan op het al aanwezige keuringsplan van Reinbouw. Het WKB-borgingsplan, Reinbouw-keuringsplan en de VGM-bouwplaatsinspecties worden met behulp van Ed Controls vastgelegd. Dat is wel belangrijk, want dit project loopt gewoon mee in de bouwstroom met de andere 109 woningen die we in deze wijk bouwen.”

Nu tijd om voor te bereiden
Als besluit, willen de heren de bouwkolom met klem oproepen om massaal te pionieren met de WKB. Hoefman: “Door dit jaar allemaal proefprojecten te doen, krijgen we nog de kans om mee te denken. Zo zorgen we er samen voor dat het een aanpak wordt die op de praktijk is afgestemd en ons allemaal wat brengt.” Klaver: “Wat Reinbouw, Talis en de Gemeente Nijmegen hier doen, vinden wij buitengewoon. Dan ben je bezig met je goed voor te bereiden op wat er gaat komen. Dat wordt gelukkig wel door meer partijen gedaan, maar niet altijd doet de gemeente mee en dat is jammer.” Hoefman: “En belangrijk ook, want een project is pas een proefproject als het door de gemeente wordt aangemeld bij de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Het is dus niet voldoende om intern wat op te tuigen, je moet echt de gemeente aanhaken!” Klaver waarschuwt: “En doe dat wel vóórdat je een dossier bij de gemeente indient voor een vergunningsvraag, want als het eenmaal vergund is, kan een project niet meer worden ingediend als WKB-proefproject. Op de gemeentebalie zou feitelijk een bordje moeten staan met ‘Rechtsomkeert naar uw kwaliteitsborger en zorg voor een goed proefproject!’” Driessen wil ook kleine bedrijven op het hart drukken om niet af te wachten: “Ik zou heel graag nog een proefproject met een eenmanszaak doen, want ik ben heel benieuwd hoe zij erin zitten en waar ze tegenaan lopen. Er is daarvoor een klein potje bij VNG met een tegemoetkoming, maar eigenlijk zou iedereen zelf moeten investeren. Het is tenslotte de toekomst van je vak.” Pott is het hiermee eens: “De nieuwe wet is eigenlijk een heel grote vooruitgang ten opzichte van de huidige situatie. Je toetst straks niet meer op basis van tekeningen, maar bekijkt in de praktijk of een gebouw voldoet. Daar kan niemand op tegen zijn. Als opdrachtgever kost het je hooguit wat leestijd, maar de rapportages van de kwaliteitsborger zijn zo inzichtelijk gemaakt, dat ze goed te volgen zijn. Iedereen zou een keer een project moeten proberen!” Klaver: “In oktober 2020 hebben het ministerie van BZK en de VNG, mede namens de Vereniging Bouw en Woningtoezicht Nederland een conceptakkoord getekend. De neuzen staan allemaal dezelfde kant op: de WKB komt er echt aan!”

“Je toetst straks niet meer op basis van tekeningen, maar bekijkt in de
praktijk of een gebouw voldoet. Daar kan niemand op tegen zijn.”

Michel Pott, projectmanager Talis